Alıxəyyam Quluzadə, 24/11/08

Bu günlərdə dünyanın ən aktual problemi maliyyə böhranıdır. Dünya bankları tarixdə ən iri kredit böhranından çıxmaq üçün faiz dərəcələrini azaltmaqda davam edir. Artıq bir neçə aydır, ABŞ-da evlərin qiymətləri kəskin şəkildə aşağı düşməkdədir. Bu isə iş yerlərinin itirilməsinə və ev tikintisi sənayesində, eləcə də qlobal maliyyə sistemində dərin böhrana yol açıb. Maraqlısı odur ki, Azərbaycanda mənzil tikintisinin tempi aşağı düşsə də, satış qiymətlərində ucuzlaşma müşahidə olunmur.

Maliyyə böhranı ilə əlaqədar Azərbaycanda da ipoteka kreditlərinin verilməsi dayandırılıb. İpoteka kreditlərinin dayandırıldığına görə evlərin qiyməti ucuzlaşmalı idi. Əgər əvvəllər alıcılarin bəzisi evləri öz hesabına alir, bəziləri isə buna imkani olmasa da (əsasən orta təbəqə) ipoteka kreditlərindən istifadə edərək istəyinə nail olurdusa, indi bu kreditlərin dayandırılması, ümumilikdə, alicilarin mənzil alqısına olan tələbinin həcmini azaltmiş olur. Bu zaman satıcılar cari qiymətə satmaq istədikləri əmtəələrin hamısını sata bilmirlər. Beləcə, bazarda izafi təklif  yaranmiş olur ki, buna görə də mənzil satanlar bu izafiliyə evlərin qiymətini aşağı salmaqla cavab verirlər. Qiymətin aşağı düşməsi tələbin yüksəlməsinə, təklifin həcminin azalmasına gətirib çıxarir. Ev bazarında tarazlıq bərpa olunana qədər qiymətlər azalmaqda davam edir.

Lakin Azərbaycanda isə bu göstərilənlərin tamamilə əksi baş verir. Belə ki, mənzil bazarında qiymətlərin enməsi müşahidə olunmur. Bu isə daşınmaz əmlak bazarında qiymətin bazar gücləri (tələb və təklif) tərəfindən müəyyənləşmədiyini göstərir.

Ümumilikdə, son zamanlar Azərbaycanda, xüsusilə də Bakıda sənayenin inkişafı (əsasən tikinti sənayesinin) yeni iş yerlərinin açılmasına gətirib çixarmişdır. Azərbaycanın bölgələrindəki əhali isə işləmək üçün paytaxta axın edir. Bölgələrdən işçi axınının paytaxta axmasının əsas səbəbi Holland sindromudur. Sənayenin neftdən asılılığı Bakıda yalnız tikinti bumunun artmasına səbəb olub və bu bum da işçi qüvvəsini ticari sənayedən (kənd təsərrüfatı) qeyri-ticari sənayeyə (tikinti sektoruna) yönəldib. İş üçün həmçinin xarici ölkələrdən də gələnlər olur ki, bütün bunlar Bakidakı ümumi əhalinin sayını artırır. Onların şəhərdə yaşaması üçün isə kirayə evlərə olan tələbat artır. Digər tərəfdən, qeyd etdiyimiz kimi, mənzil bazarında qiymətlərin yüksəlməsi insanların, xüsusilə gəncləri kirayə qalmağa məcbur edir ki, bu da kirayə bazarında son illərdə yaşanan qiymət tempini artırır.

Ev bazarında mənzillərə olan tələb və təklifə təsir edən bir sıra digər qeyri-qiymət amilləri də var. Sovet dövründə əhali özü üçün əmanət yatırımı istəyini əsasən qızıl və ya digər bahalı zinət əşyalarını yığmaqla edirdi. Lakin kapitalizmə keçiddən sonra bu vərdiş bir qədər dəyişdi. İndi isə əhali əmanət yatırımını əsasən ev və ya torpaq sahəsi almaqla yerinə yetirir. Mənzillərə təlabatın digər səbəbi isə ölkədə maliyyə sektorunun zəif inkişaf etməsi və bu sektora ictimai etimadın zəif olması daşınmaz əmlakı ən risksiz aktiv olmasına gətirib çıxarıb ki, bu da insanların daşınmaz əmlak sektoruna yatırım etmək meylini artırıb. Mənizllərin qiymətlərinin yüksək olmasının başqa səbəbi tikinti materiallarının qiymətlərinin yuxarı olması ilə əlaqədardır. Belə ki, tikinti materiallarının əsas hissəsinin idxal olunması və Azərbaycanda isə idxalın monopoliyası isə tikinti materiallarının qiymətlərinin yüksəlməsi və nəticədə evlərin qiymətlərinin qalxmasına gətirib çıxarır. Çünki evlərin maya dəyəri yüksəkdir və hər bir satıcı kimi tikintı şirkətlərinin sahibləri də mənzilləri aşağı qiymətə satmaqla ziyana düşmək istəmirlər.

Evlərin qiymətinin qalxmasına təsir edən digər səbəb isə dövriyyədəki nəğd pul kütləsinin çox olması ilə əlaqədardır. Belə ki, pul kütləsinin çoxluğu inflyasiyaya gətirib çıxarır. Hətta son bir ildə Azərbaycanda inflyasiya orta hesabla 21.5%, müstəqil hesablamalara görə isə 28.34% artıb. Bu da mənzillərin qiymətlərindən təsirsiz ötüşməyib.

Hal-hazırda mənzil tikintisni həyata keçirənlər ziyana uğramamaq üçün evləri aşağı qiymətə satmaq niyyətində deyillər. Bu səbəbdən satıcılar evləri satmaq üçün bazarın aktiv vaxtını gözləyirlər. Alıcılar isə mənzilləri yüksək qiymətə almaq istəmirlər. Maliyyə böhranı da alıcılara psixoloji təsir edir. Beləliklə, alıcılar mənzillərin ucuzlaşacağı gündən ötəri gözləmə mövqeyinə çəkiliblər.

Son ayda mənzillərin qiyməti 0.7% artaraq hər kv.m-ə görə 1140 AZN çatıb. Hər otağın orta satış qiyməti 44 487 AZN , mənzilin orta qiyməti isə 113 477 AZN təşkil edib. Hələ də paytaxtda 111-140 min AZN arasında mənzillər ümumi portfeldə ən çox paya malikdir.

Azərbaycanda daşınmaz əmlak qiymətlərinin azaldılması üçün dövlət ipoteka kreditlərinin bərpasına çalışmalı, həm də onun aşağı faizlə verilməsini təmin etməlidir. Hətta bu məqsədlə dövlət büdcəsindən vəsait də ayrılıb, lakin Nazirlər Kabinetinin məsələ ilə bağlı qərarı yoxdur. Bu qərarın qəbulu sürətlənməlidir. Bölgələrdən əhalinin paytaxta axının qarşısını almaq üçün bu ərazilərdə iqtisadiyyatın inkişafına xüsusi diqqət yetirmək və bununla əhalinin, xüsusilə də gənclərin işlə təminatı üçün bölgələrin özündə şərait yaradılmalıdır. Bank işini təkmilləşdirməklə əhalinin əmanət yatırımını banklara və ya müxtəlif investisiyalara yönəldilməlidir. Ölkədə işsizliyin faizi yüksək olduğu halda, xaricdən işçi axının qarşısını almaq lazımdır. Məsələn, bunun üçün xarici vətəndaşlardan tutulan gəlir vergisini artirmaq olar. Bu addım isə əlbəttə, xaricdən işçi axınına təsirsiz ötüşməyəcək. Həmçinin, tez-tez ölkədəki “çox yüksək inkişafdan” danışmaqdansa, səhvləri araşdırmalı və bunları aradan qaldırmağa çalışmaq lazımdır. Yalnız bu zaman yüksək tərəqqidən danışmaq olar.